Labdien. Ejiet lūdzu NAHUJ .

HANDELSBANK 1996.g.

www.bank.lv/pazinojumi/403-publikacijas/averss-un-reverss/4465-nekustama-ipasuma-tirgus-bums-un-ta-ietekme-uz-tautsaimniecibu

Nekustamā īpašuma tirgus "bums" un tā ietekme uz tautsaimniecību

Risto Herrala Risto Herrala

(Risto Herrala)

Somijas Bankas (Suomen Pankki)

Monetārās politikas pārvaldes ekonomists

Gribētu runāt par šo burbuļa un sabrukuma ciklu jeb pieauguma un krituma ciklu. Jums jāizdomā, vai šis process notiek pie jums tāpat, kā tas notika pie mums. Taču gribētu pastāstīt, kā es un mūsu banka aplūko dzīvojamo telpu tirgu saistībā ar citu ekonomiku kopumā.

Tātad svārstības dzīvojamo telpu tirgū. Kāpēc mainās cenas? Kāpēc novērojamas svārstības? Patēriņa precēm parasti šīs pārmaiņas nav pārāk atšķirīgas. Ziemā, protams, māja ir svarīgāka nekā vasarā, bet cenas parasti īpaši nemainās. Tad rodas jautājums: kāpēc dzīvojamās telpas cena mainās tik nozīmīgi?

Vēl varam runāt arī par ekonomiski izstrādātām domām jeb idejām, ka mājokļiem ir arī citas funkcijas, piemēram, bagātības uzkrāšanas funkcija, apdrošināšanas funkcija. Ja jums ir māja vai cita bagātība, jūs varat saņemt aizdevumu, ieķīlājot šo īpašumu, un tādējādi finansēt citu patēriņu.

Šie teorētiskie modeļi, protams, ir ļoti sarežģīti. Bet tad jūs varat redzēt, kā cenas mainās saistībā ar pārējo tautsaimniecības pārmaiņu. Šķiet, ka šis modelis izskaidro pārmaiņas un to, kāpēc ļoti grūti saprast, kāpēc notiek šādu burbuļu veidošanās un tad - to plīšana.

Tāpēc šīs teorijas, manuprāt, sniedz zināmas atbildes, kāpēc šīs pārmaiņas ir un kā tās notiek. Ir arī citi darbi, kur tiek aplūkoti empīriskie procesi.

Klasiska grāmata šajā jomā ir Kindelbergera grāmata, kurā minētas mānijas, panika un sabrukums. Kindelbergers rāda, ka daudzās tautsaimniecībās dažādos laikos veidojas šāds cikls - "bums", kad cilvēki kļūst parādnieki un tad - straujš kritums, daudz bankrotu, visi ir ļoti neapmierināti un nelaimīgi. Tieši tā notika arī Somijā. Kindelbergers uzsver, ka tā ir starptautiska parādība, kas var notikt jebkurā valstī, jebkurā brīdī.

Ko tad var darīt politiķi vai centrālās bankas, lai šo procesu optimizētu?

Monetārajā politikā neviena centrālā banka aktīvi nav iejaukusies cenu noteikšanā. Centrālās bankas vairāk interesē inflācija, ekonomiskā izaugsme, maiņas kursi. Centrālās bankas nenodarbojas tieši ar šiem jautājumiem, bet bankas, protams, ir ieinteresētas šajā tirgū, jo tas ir tik liels un centrālajām bankām ir jāzina, kas notiek tirgū un kādu ietekmi tirgus varētu atstāt uz pārējo tautsaimniecību. Tāpēc centrālās bankas mēģina izskaitļot, vai cenas augs vai kritīsies, vai tuvojas sabrukums, kas varētu ietekmēt pārējo tautsaimniecību, vai cilvēki pārāk daudz aizņemas un vai varētu rasties kādas problēmas šajā jomā.

Mūsu bankas vadītājs nesen runāja par šo jautājumu Somijā, un šķiet, ka cilvēki labprāt uzklausa viņa viedokli, jo visiem ir mājas vai dzīvokļi. Kopumā varētu teikt, ka politiķi un politikas veidotāji ir ļoti uzmanīgi, runājot par šiem jautājumiem, jo viss, ko saka, var ietekmēt tirgu.

Tirgus svārstības Somijā. Somija parasti tiek uzskatīta par valsti, kur šīs cenas ir ļoti mainīgas. Lielākie pieaugumi ir bijuši kara laikā. 1. pasaules kara laikā bija milzīga inflācija, 2. pasaules kara laikā bija milzīga inflācija. Abi šie periodi raksturīgi ar to, ka bijusi augsta inflācija. Nesenie paaugstinājumi bija 80. gadu beigās, kad bija "bums", par kuru runāšu. Pēc tam ir liels kritums. Tad ir atkal viens kritums - līdzīgs tam, kas bija 30. gados. Abās reizēs mums bija nopietna recesija jeb tautsaimniecības lejupslīde. Cilvēki runā par starptautiskajiem notikumiem. Var teikt arī, ka dzīvojamo telpu un platību cenas rāda to, kas notiek tautsaimniecībā. Tāpēc arī cilvēki uztraucas par šīm svārstībām, jo kritumi parasti asociējas ar lielu krīzi.

Kāda bija ekonomiskā politika 80. gados? Pēc 2. pasaules kara mūsu finanšu sistēma tika ļoti regulēta: dažādi procenti, likmes - visu noteica centrālā banka, tirgus mehānismi līdz pat 70. gadu beigām bija vāji. Ja ņēmāt hipotēkas aizdevumu bankā, tad jums vajadzēja krāt naudu, pēc tam vajadzēja to 20 gados atmaksāt. Līdz 70. gadiem šis sektors tika ļoti nopietni regulēts. Tad mēs 80. gados liberalizējām savu finanšu sistēmu, jo domājām par pievienošanos ES. 1980. gada beigās bijām panākuši lielas pārmaiņas, kad faktiski valdīja brīvā tirgus likumi. Bankas un pircēji varēja pārrunāt visu par procentu likmēm, par termiņiem u.c. Domāju, ka jūs to esat izjutuši daudz vairāk nekā mēs Somijā.

Kad kredītu tirgus bija liberalizēts, mūsu tautsaimniecībai kopumā veicās labi. Mums bija labs eksports, mums bija nodokļu sistēma, kas atbalstīja kredītus dzīvojamai telpai. Un kas tad notika? Pēc liberalizācijas kredītu tirgus sāka paplašināties, cilvēki ņēma lielus kredītus, galvenokārt dzīvojamās telpas jomā. Taču pati dzīvojamā telpa jau tik ļoti nemainās. Ar kredītu palīdzību pirka ne tikai mājas un dzīvokļus, bet visu. No vienas puses, cilvēki iekļuva arvien lielākos parādos, no otras puses - bija ieguldījumi īpašumā. Un izskatījās, ka šī stratēģija bija pareiza, jo kredīts bija stabils un īpašuma cenas auga.

Kredīti un mājokļu cenas Somijā "buma" laikā

Statistikā neparādās psiholoģija. Jādomā par cilvēku motivāciju, kad viņi pērk īpašumu. Somijā patiešām bija eiforija, bija ļoti grūti pateikt, kāda būs nākotne. Bijām pārgājuši no regulatīva režīma uz brīvu tirgu. Vēstures mācībām vairs it kā nebija spēka. Cilvēkiem bija grūti izprast, kāda ir patiesā mājas cena, kāda pareizā akciju cena, vasarnīcas cena. Somijā atvaļinājuma laikā daudzi dzīvo vasarnīcās. Visi ievēroja, ka cenas ceļas un ceļas. Tāpēc tie, kas bija izveicīgi, ņēma kredītu un pirka īpašumu. Viņi faktiski bija laimētāji, jo viņi bija pirmie, kas kļuva bagāti. Likās, ka tā ir laba stratēģija, kā ātri iedzīvoties.

Šī spēle vērsās plašumā. Vienkāršie cilvēki iesaistījās šajā tirgū. Es tolaik biju students, es arī ņēmu studentu kredītu un sāku pirkt akcijas un daudz ko citu. Mans draugs bija reliģiski noskaņots, mierīgs zēns. Viņam bija maza vienkārša istabiņa, kur pie sienas viņš sprauda zīmītes ar tirgus svārstībām, un bija tāda sajūta, ka mēs visi kļūstam arvien bagātāki. Gan jau, ka jums arī tā tas ir un tad nu ir jāuzmanās, jo "lielie zēni", baņķieri, arī spēlē šo spēli. Tika pārņemtas komercsabiedrības, bankas finansēja cilvēkus, kas uzpirka akcijas, un pēc tam pārdalīja tās un tirgoja tālāk. Es atceros, ka cilvēki pat nopirka beisbola komandas un visādas līdzīgas lietas, un likās, ka tas viss viņiem nes peļņu. Sajūta bija ļoti laba. Bet diemžēl tas tā nav ilgi.

Vēl eiforijas pazīmes. Palūkosimies presē! Tā laika varoņi bija biržas spēlmaņi, kas bija iedzīvojušie naudā, ekscentriski cilvēki, kas pīpēja pīpes, nēsāja cilindrus. Un cilvēkiem likās, ka tie ir vareni zēni. Patēriņš pieauga, ekstravagantie pirkumi, piemēram, superātrumlaivas. Somijā ir pilnīgi bezjēdzīgi braukt pa mazu ezeru ar rēcošu superlielu motorlaivu un parasti jau šis ezers vispār ir aizsalis, jo Somijā ir gara ziema, bet cilvēki šādā muļķīgā veidā vienkārši izrādījās.

Tad sāka nākt sliktās ziņas. Tad sākās mūsu eksports sektorā. Eksporta jomā vairs tā neveicās, tirdzniecība ar Krieviju jeb bijušo Padomju Savienību sabruka. Tas notika ļoti strauji. Vēl kāds faktors bija eksporta šoks.

Taču, ja palūkojamies šādi, eksporta šoks nemaz nebija tik liels. Tas bija viens faktors; tas tomēr neizskaidro visu lielo depresiju, kāda sākās Somijā. Mums bija noteikts maiņas kurss, un procentu likmes bija zemas, tad tās sāka kāpt. Visi cilvēki, kas bija aizņēmušies naudu, kas bija paņēmuši kredītu, pēkšņi izjuta šīs "šķēres" - maiņas kurss ir nemaināms, bet procentu likmes aug.

Trešais faktors bija tirgus psiholoģija. Pirms tam vienmēr gaidījām, ka cenas augs un augs, un tad jūs sākat domāt: "Kas notiks, ja cenas kritīsies? Es tagad esmu nopircis visus šos īpašumus un aizņēmies tik daudz naudas. Ja nu pēkšņi situācija mainās, tad ir nepatikšanas!" Tāpēc visi sāka pārdot savus īpašumus, pat mēģināt pārdot, jo neviens jau neko negribēja pirkt, tāpēc pārdot arī vairs neko nevarēja. Par 75% pāris gados nokrita akciju tirgus. Sākās bankroti, viss būtu bankrotējis. Bet valdība iejaucās, garantējot hipotēku bankas. Tajā laikā strādāju centrālajā bankā, un situācija bija dramatiska, jo kļuva skaidrs, ka, ja mēs neieguldīsim mūsu iekšzemes kopproduktu, lielākoties lai glābtu banku sistēmu, viss sabruks. Vienkāršiem ierēdņiem bija jādomā, ko darīt. Dzīvojamo platību tirgū arī strauji kritās cenas. Daudzi 90. gadu sākumā bija nopirkuši dārgas mājas, viņiem tagad bija jāmaksā lieli hipotēku maksājumi, un daudzi vēl tagad maksā parādus no šā perioda. Prezidents (Koistola) uzstājās televīzijā un teica: "Situācija ir slikta, kaut kā ar to jātiek galā. Es neko nevaru garantēt." Beigās kaut kā šo periodu pārdzīvojām, bet tas bija ļoti dramatisks.

Pašlaik cenas ir augušas par 5-7% gadā, tas mūs īpaši nesatrauc, jo tāds ir starptautiskais rādītājs. Varbūt mazliet par daudz. Hipotēku parādi atkal aug - 10-15% gadā, un vairākums hipotēku saistītas ar īstermiņa tirgus likmēm. Tas ir viens no mūsu uztraukumiem, ka cilvēkiem jāraizējas par procentu likmēm, iegādājoties mājas. Taču situācija nav salīdzināma ar to, kas notika pirms 15 gadiem.

Taču būsim uzmanīgi. Centrālajā bankā ir ļoti grūti saprast, kas ir "bums". Un arī parastajiem cilvēkiem ir grūti izprast, kas ir "bums" un kad tas kļūst bīstams. Lai gan mums ir visi līdzekļi - laba statistika, lai analizētu, kas notiek šajā tirgū, daudz labāka nekā pirms 15 gadiem. Tomēr esmu diezgan skeptisks - vai mēs vispār varam šo ciklu izbeigt.

Bļe, es vienkārši ahujel!

Interesanti ir tas, ka šis raksts tika publicēts pirms 2006.gada.

www.youtube.com/watch?v=vgqG3ITMv1Q

laba filma